CONDOMÌNI SENZA AMMINISTRATORE - Ragusa Oggi

CONDOMÌNI SENZA AMMINISTRATORE


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Attualità
27 giugno 2014 6:06

La legge di riforma sul condominio ha innalzato il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell’amministratore; il precedente limite era più di quattro (quindi l’obbligo scattava dal quinto condomino), quello attuale è più di otto (quindi l’obbligo scatta dal nono condomino).

La mancanza dell’amministratore non significa però che non sussistano gli obblighi, anche fiscali, e le responsabilità (civili e penali) connesse all’amministrazione del condominio. Il condominio, infatti, ci sia o non ci sia l’amministratore, resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, come anche resta tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre il codice fiscale va ugualmente comunicato all’ENEL o altro fornitore di energia elettrica, come anche va fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio e deve emettere fattura come per legge. Di conseguenza, il codice fiscale resta necessario ed obbligatorio, anche in assenza dell’amministratore.

Ma come fare, allora, se l’amministratore non c’è? Chi deve curare materialmente la presentazione del 770 e tutti gli adempimenti fiscali del condominio? La risposta è semplice; un condomino qualsiasi, che si presti a farlo volontariamente a favore di tutti.

D’altra parte, la stessa legge di riforma del condominio prevede che, in caso di mancanza dell’amministratore, “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”. In altre parole, la medesima legge che ha previsto la non necessarietà dell’amministratore nei condomini con meno di nove condomini, ha previsto indirettamente che un referente deve esserci sempre e comunque, che lo si chiami “amministratore” o come che sia.

La realtà è che – di fatto – oggi l’amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari; a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all’amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell’amministratore.

Certo, in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si è avvertita la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione. Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell’assemblea, e la non “tutela” da parte dell’autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale. Nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l’ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449. Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo. E di fronte all’interzia di un’assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice.

Nel caso, poi, in cui non venga nominato un rappresentante interno, la responsabilità civile e penale sarà divisa equamente tra tutti i condomini; eventuali utenze dovranno essere aperte a nome di un condomino e non a nome del fabbricato, con la relativa responsabilità che ne segue.

La legge contempla tale eventualità in quanto gli stabili con meno di otto condomini sono facilmente gestibili sotto i diversi aspetti anche senza l’istituzione di una figura di rappresentanza. Tuttavia, se da un lato la scelta di rinunciare a tale figura, a cui spettano specifiche funzioni, comporta un certo risparmio, dall’altro occorre valutare sempre anche i rischi che possono derivare da una suddetta assenza, quali le situazioni di disaccordo e indecisione che possono minare la pacifica convivenza.

Abbiamo già detto che nei casi in cui manca l’amministratore di condominio la responsabilità civile e penale ricade su tutti i condomini. Questo comporta di conseguenza la necessità di deliberazione formale in assemblea di ogni decisione concernente il condominio. L’assemblea condominiale a sua volta potrà scegliere di nominare un singolo condomino per firmare a nome di tutti gli altri gli specifici atti e documenti. In tale sede verrà altresì stabilito all’unanimità come gestire la pulizia delle scale, la manutenzione degli spazi comuni, i rapporti con i fornitori dei servizi esterni che saranno condivisi da tutti i condomini.

Ma quali sono i compiti dell’amministratore? In base all’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

5) alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione, presentando il bilancio a consuntivo e le previsioni per l’anno successivo, con la relativa ripartizione delle spese.

A parte la gestione puramente contabile, l’amministratore deve quindi intervenire per disciplinare l’uso delle cose comuni, ossia consentire a tutti i condomini di usufruire dei servizi comuni in maniera completa: ad esempio ha l’obbligo di far eseguire verifiche in caso di danni a singoli appartamenti dovuti a malfunzionamento di impianti condominiali, come pure deve provvedere alla manutenzione straordinaria, ad esempio facendo effettuare interventi urgenti in caso di parti pericolanti, anche se non è stato possibile convocare un’assemblea in anticipo. Altro obbligo è quello di perseguire i condomini morosi: per questo ha la possibilità di chiedere al tribunale un decreto immediatamente ingiuntivo quando le quote condominiali non vengono saldate. Infine l’amministratore deve intervenire per far rispettare il regolamento condominiale, e nei casi più gravi può rivolgersi direttamente al magistrato.

In sostanza, quindi, l’amministratore deve occuparsi di far sì che tutto funzioni e anche farsi carico dell’ordinaria burocrazia, che spetta tutta a lui in quanto legale rappresentante del condominio. Spetta all’amministratore, infatti, effettuare tutte le pratiche che riguardano il condominio, dal rapporto con i fornitori a quello con il Comune in caso di parcheggi, passo carrabile ecc, alle pratiche per le detrazioni in caso di ristrutturazione. E se c’è qualche grana, anche se le responsabilità ricadono su tutti i condomini, il primo ad essere chiamato in causa è lui, ed è l’amministratore che si deve attivare per risolvere il problema.

Infine, è bene sapere che la responsabilità del condominio è sempre “in solido”, il che significa che se c’è un problema con un fornitore o altro che riguardi le parti comuni sono tutti responsabili. E se uno solo non paga per i servizi comuni ci si può rivalere su tutti gli altri. Quindi se si trascurano pagamenti comuni tutti rischiano.

 


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