Case vacanze per affitti brevi. E’ un investimento? La parola all’esperto

27 Ago 2026 13:29

Un dibattito che impegna da mesi i proprietari di abitazioni che vengono immessi nel circuito turistico con affitti brevi. “Negli ultimi anni sempre più proprietari hanno scelto di acquistare o ristrutturare immobili da destinare alle locazioni brevi. L’idea, apparentemente semplice, è quella di trasformare una casa in una fonte di reddito: si investe nel mattone, si mette l’immobile sulle piattaforme turistiche e si incassa ogni anno una rendita. Ma è davvero un investimento?” a chiederselo Ezio Occhipinti che fa un’analisi del fenomeno affitti brevi per case vacanze. “Il fatturato non è il rendimento – spiega – prendiamo un appartamento di circa 50 metri quadrati, con quattro posti letto, in una buona posizione a Scicli. La mia esperienza mi dice che 12.000 euro di ricavi lordi annui rappresentano già un risultato importante per un immobile di queste dimensioni. Dodicimila euro possono sembrare una bella rendita ma questi non sono il guadagno del proprietario. Da questa cifra bisogna sottrarre le commissioni delle piattaforme, le pulizie, la biancheria, le utenze, i prodotti di benvenuto e di consumo, le manutenzioni, le spese dell’immobile, le imposte e la fiscalità sul reddito. E c’è una voce che spesso non viene considerata: il lavoro che il proprietario svolge!

Check-in, check-out, messaggi, telefonate, assistenza agli ospiti, gestione degli imprevisti, coordinamento delle pulizie, lavanderia, manutenzioni. Se queste attività vengono svolte personalmente dal proprietario, non compaiono nel conto economico, ma hanno comunque un valore. Alla fine, quindi, dei 12.000 euro di fatturato può rimanere una somma molto più contenuta”.

C’è un errore in questo percorso di calcolo del rendimento?

Il vero errore è calcolare il rendimento sul costo dei lavori. Immaginiamo un caso ancora più interessante. La casa è già di proprietà e il proprietario decide di investirci 50.000 euro per ristrutturarla e trasformarla in una casa vacanza. Potrebbe pensare: ‘Investo 50.000 euro e, se guadagno 5.000 euro all’anno, ho ottenuto un rendimento del 10 per cento. Ma questo calcolo è sbagliato. I 50.000 euro sono soltanto il nuovo capitale investito. La casa ha comunque un valore. Se l’immobile vale 100.000 euro e vengono investiti altri 50.000 euro, il capitale complessivamente immobilizzato è 150.000 euro. Se alla fine l’attività produce 5.000 euro netti, il rendimento non è il 10 per cento ma del 3,3 per cento (5.000 / 150.000). E se quei 5.000 euro comprendono anche il lavoro gratuito del proprietario, il rendimento reale è ancora più basso”.

Investimento e capitale c’è un nesso?

Un immobile può essere un buon patrimonio senza essere un buon investimento. Possedere una casa può certamente avere senso: può rivalutarsi, proteggere il patrimonio dall’inflazione, essere utilizzata dalla famiglia o mantenere un valore nel tempo. Ma se la si presenta come investimento destinato a produrre reddito, allora bisogna fare un conto diverso. Bisogna chiedersi:quanto capitale ho immobilizzato e quanto mi restituisce realmente ogni anno? Perché un rendimento del 2-3 per cento netto, ottenuto dopo aver sostenuto costi, rischi e lavoro, è una cosa molto diversa da una “rendita passiva. Il paradosso è che l’affitto breve viene spesso considerato una forma di investimento passivo. In realtà è quasi il contrario. Un appartamento turistico è una piccola attività ricettiva. Ha bisogno di marketing, distribuzione, gestione delle prenotazioni, pulizia, manutenzione, assistenza e relazione con il cliente. E proprio perché è un’attività, il suo rendimento dovrebbe essere valutato come quello di un’attività economica: non sul fatturato, ma sul risultato prodotto dal capitale investito.

Quindi, quando è davvero un investimento?

“Se a Scicli un appartamento di 50 metri quadrati può generare realisticamente circa 12.000 euro lordi all’anno, il suo prezzo di acquisto, il costo della ristrutturazione e tutti gli altri investimenti devono essere compatibili con questo livello di ricavi. Altrimenti non abbiamo creato una rendita. Abbiamo semplicemente trasformato capitale liquido in capitale immobilizzato che produce poco reddito – conclude Ezio Occhipinti – ed è forse questo il motivo per cui molti proprietari, dopo l’entusiasmo iniziale, scoprono che la loro casa vacanza rende molto meno di quanto immaginavano. Il mattone rimane. La casa rimane. Il fatturato magari c’è. Ma l’investimento? È tutta un’altra storia”.